國(guó)家發(fā)改委近日發(fā)文放開24項(xiàng)商品和服務(wù)價(jià)格，下放1項(xiàng)定價(jià)權(quán)限。其中“指導(dǎo)地方放開9項(xiàng)商品和服務(wù)價(jià)格”一類中，非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區(qū)停車服務(wù)這兩項(xiàng)和民生最相關(guān)，有市民擔(dān)心放開價(jià)格管理意思就是價(jià)格“不封頂”，物業(yè)費(fèi)就會(huì)水漲船高。
對(duì)此，記者從市物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)獲悉，即便取消政府指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)費(fèi)調(diào)整并非隨心所欲，而是需要業(yè)委會(huì)與物業(yè)商議，并經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意方可執(zhí)行。
另?yè)?jù)了解，上海正醞釀成立相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)，一旦業(yè)委會(huì)與物業(yè)方面因物業(yè)費(fèi)的問題產(chǎn)生爭(zhēng)議，可通過(guò)這個(gè)“老娘舅”來(lái)調(diào)解。
物業(yè)費(fèi)定價(jià)雙方“協(xié)商”
商品住宅的物業(yè)費(fèi)原先是采取“政府指導(dǎo)價(jià)”的原則，即新建住宅小區(qū)的物業(yè)費(fèi)根據(jù)2005年出臺(tái)的分層評(píng)級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，分為五檔，其中最高一檔是2.35元/平方米·月，超出部分必須由物價(jià)管理部門委托物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)組織專家進(jìn)行論證通過(guò)。
“這個(gè)不是說(shuō)最高每平方米只能收2.35元，現(xiàn)在很多新的小區(qū)物業(yè)已大大超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)了。”上海物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)許玉彪解釋說(shuō)，分層評(píng)級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每一檔都有專門的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如果物業(yè)認(rèn)為自己的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)超出了最高標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)要超過(guò)2.35元，那么就必須請(qǐng)專門機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估，通過(guò)評(píng)估再到物價(jià)部門備案后才能收費(fèi)。
“2.35元/平方米·月的最高指導(dǎo)價(jià)取消后，物業(yè)費(fèi)的定價(jià)將完全按照小區(qū)業(yè)委會(huì)的需求和物業(yè)公司提供的服務(wù)來(lái)協(xié)商。”許玉彪說(shuō)。上海有1.2萬(wàn)個(gè)住宅小區(qū)，具有資質(zhì)的物業(yè)公司約有2600余家，從數(shù)量上來(lái)說(shuō)不是個(gè)壟斷行業(yè)，而是個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，因此不存在幾家聯(lián)手就能輕易調(diào)整的局面。
對(duì)于已成立業(yè)委會(huì)的住宅小區(qū)，以后物業(yè)費(fèi)可以靈活調(diào)整，但首先業(yè)委會(huì)要與物業(yè)談妥。通俗地講，談得攏就談，談不攏，就摒牢價(jià)格不動(dòng)，如果物業(yè)覺得做不下去撤離，那么再找新物業(yè)‘接盤’。”許玉彪說(shuō)。
即便談攏了，物業(yè)費(fèi)的調(diào)整也不是業(yè)委會(huì)單方面就能夠決定的，需要超過(guò)三分之二業(yè)主表決通過(guò)。那么怎么保證讓所有業(yè)主權(quán)益得到保障？
記者從多家物業(yè)公司獲悉，現(xiàn)在的征詢意見樣式很多，包括表格征詢、上門征詢、電話征詢甚至寄掛號(hào)信等多種方式，即便業(yè)主長(zhǎng)期不在家，理論上也能征詢，但如果不發(fā)表意見，則視作多數(shù)意見。
醞釀成立“老娘舅”
事實(shí)上，商品住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)還存在時(shí)，不少小區(qū)就已嘗試物業(yè)費(fèi)調(diào)整了。
“這兩年用工成本上漲很厲害，原來(lái)人力成本最多占到物業(yè)企業(yè)總成本的60%，現(xiàn)在基本達(dá)到70%，甚至達(dá)到90%。”上海聯(lián)源物業(yè)總經(jīng)理森賢成說(shuō)。
長(zhǎng)期低成本運(yùn)營(yíng)影響部分物業(yè)企業(yè)的招工，并波及其服務(wù)品質(zhì)。為此，部分小區(qū)的物業(yè)費(fèi)不得不進(jìn)行調(diào)整。例如位于普陀區(qū)的“綠洲城市花園”從2002年時(shí)的1.5元/平方米·月，2007年調(diào)至1.6元/平方米·月，再到2010年的1.8元/平方米·月。
綠洲城市花園物業(yè)費(fèi)調(diào)整當(dāng)時(shí)采取的辦法是“開誠(chéng)布公”，在業(yè)委會(huì)的督促下，物業(yè)公司拿出詳盡的物業(yè)費(fèi)調(diào)整方案，包括上一年度的報(bào)表，雙方一同分析，最終業(yè)委會(huì)定下調(diào)價(jià)方案，通過(guò)業(yè)主大會(huì)、下發(fā)征詢表等方式，交由全體業(yè)主討論。通過(guò)后，物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)賬目還要在小區(qū)內(nèi)張貼，漲上去這部分物業(yè)費(fèi)究竟花在哪里，一目了然。
盡管如此，也有市民擔(dān)心今后物業(yè)費(fèi)放開后，物業(yè)企業(yè)會(huì)“事前一套，事后一套”。調(diào)整前說(shuō)得花好稻好，調(diào)整完服務(wù)還是跟原來(lái)一個(gè)樣，是否達(dá)到了承諾的標(biāo)準(zhǔn)也無(wú)人監(jiān)督。
許玉彪表示，上海已經(jīng)開始進(jìn)行研究來(lái)應(yīng)對(duì)。例如醞釀成立第三方機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)公司提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，在物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)之間搭建一個(gè)中立客觀的平臺(tái)；適時(shí)公布一些服務(wù)基礎(chǔ)項(xiàng)目的成本價(jià)，讓老百姓能明明白白；成立物業(yè)費(fèi)收費(fèi)糾紛的快速仲裁機(jī)構(gòu)，可以迅速排解糾紛，“通俗地講，就是要有一個(gè)‘老娘舅’，業(yè)主和物業(yè)公司之間因物業(yè)費(fèi)發(fā)生糾紛了，可以出來(lái)調(diào)解。”
售后公房物業(yè)費(fèi)剛調(diào)整
需要注意的是，國(guó)家發(fā)改委放開的只是商品住宅物業(yè)收費(fèi)，按照相關(guān)文件要求，保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，由各省級(jí)價(jià)格主管部門會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)實(shí)際情況決定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
去年12月26日，市房管局調(diào)整了售后公房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，售后管理費(fèi)、保潔費(fèi)和保安費(fèi)均按房屋建面計(jì)費(fèi)，合計(jì)每個(gè)月0.8元/平方米。
據(jù)介紹，售后公房物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是1996年確定的，10多年來(lái)，勞動(dòng)力成本持續(xù)上升，水、電等能耗和維修材料費(fèi)用不斷上漲，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)成本逐年上升，物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在成本倒掛、虧損經(jīng)營(yíng)狀況等。
對(duì)于另一個(gè)業(yè)主普遍關(guān)心的停車費(fèi)問題，許玉彪坦言，其實(shí)小區(qū)停車費(fèi)的放開對(duì)上海而言影響不大，“上海十幾年前曾經(jīng)有過(guò)指導(dǎo)價(jià)格，但多年前已經(jīng)實(shí)行市場(chǎng)化了，現(xiàn)在的定價(jià)大多數(shù)由業(yè)委會(huì)確定，物業(yè)公司只是協(xié)助實(shí)施，如果要調(diào)整，也必須征詢意見。”
上海市發(fā)改委18日公布新版《上海市定價(jià)目錄》，政府定價(jià)項(xiàng)目由原先的108個(gè)減少到53個(gè)，其中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估服務(wù)收費(fèi)、房屋征收補(bǔ)償評(píng)估鑒定收費(fèi)、房屋拆遷委托服務(wù)收費(fèi)等房地產(chǎn)服務(wù)收費(fèi)尤為受到關(guān)注。
“現(xiàn)在房?jī)r(jià)動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元，房地產(chǎn)中介費(fèi)的放開或深度沖擊二手房市場(chǎng)。”上海一家大型中介負(fù)責(zé)人表示，“毫無(wú)疑問，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)和資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)費(fèi)的放開，最直接受到影響的是二手房的交易。”
據(jù)科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)大中華區(qū)的副總經(jīng)理虞廷恂介紹，目前上海市場(chǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中，買賣的服務(wù)傭金是上下家各收房?jī)r(jià)的1％，累計(jì)是2％。“由于上海2％的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看收費(fèi)水平并不高，因此不排除放開價(jià)格后出現(xiàn)上漲的可能。”
中介人士普遍認(rèn)為，2％傭金上限打開之后，中介費(fèi)將普遍上漲，但小公司為攬業(yè)務(wù)，可能仍會(huì)有更多的折扣。
“中介服務(wù)費(fèi)即便上漲，也將伴隨著服務(wù)的提升，其實(shí)是鼓勵(lì)企業(yè)想盡辦法通過(guò)提升服務(wù)來(lái)多賺錢。”我愛我家房產(chǎn)中介公司上海區(qū)域副總經(jīng)理俞靜說(shuō)。
